这盘好不好｜黄埔科学城地铁三房首付不到100万？
前段时间，科学城板块酝酿已久的大壮名城以4.5万元/㎡的高位开盘，让区域楼市霎时间火了一把。
最近，周边又有一个项目开放了样板间，配套成熟有地铁，“吹风价”4万元/㎡。
相比之下，价格低不少，那么单凭这样就足以让购房者心甘情愿买单了吗？
品秀星樾
建筑面积约93万㎡
交通：3条地铁、有轨电车
项目位于黄埔区开创大道与荔红一路交汇处，即地铁6号线萝岗车辆段上盖。
与项目距离最近的地铁站为6号线香雪站，从地铁到项目门口500米左右。不过由于从项目开创大道一侧的大门进入到住宅楼栋还有一段距离，因此最靠近地铁的楼栋（北区）实际距离约1公里，继续往里走则距离更远，未来可通过内部配套公交站场稍加接驳。
另外，香雪站还有在建黄埔有轨电车1、2号线，预计2022年能全部通车。
至于自驾车，假设从天河、越秀等市中心地段出发，主要走环城高速、沈海高速广州支线、广州绕城高速、开创大道等，一般情况下需时半小时以上。
△开创大道
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配套：自带4所学校
项目所在地为黄埔区新行政中心周边，即萝岗中心区，经过多年发展，周边配套已逐渐完善，萝岗奥园、萝岗万达等商业都在附近，片区具有一定的生活氛围。
医疗资源方面，则有最近的广东省第二中医院黄埔医院（原萝岗区中医医院）和稍远的中山三院岭南医院。
△来源：黄埔区政府网站
按照规划，项目将以地铁6号线萝岗车辆段为基础，打造为一个建筑面积约93万㎡的TOD综合体。
△项目规划图
说白了，其实就是利用车辆段上盖空间，根据不同高度，配建车库、商业、学校、园林等功能区，基本可以实现内部配套自给自足。
据介绍，项目内部配置有南、北两处邻里商业中心、两所幼儿园、一所九年一贯制学校，以及预留一处教育用地，预计未来业主子女基本上都能就近在小区楼下完成初中及之前阶段的教育。
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户型：83㎡三房起步
项目占地约31㎡，总建筑面积约93万㎡，大致呈南北走向，住宅包括高层洋房、复式洋房、大平层、情景洋房四种产品，规划住宅62栋共5284户。
首先推出的是位于南面的4、9、10栋，均为两梯六户布局。具体产品为83㎡、94㎡、97㎡、106㎡三房，以及124㎡“3+1”房。
目前已开放了销售中心（日后改为广州图书馆分馆）与样板间，具体开盘时间待定。
△项目效果图（南区视角）
106㎡三房
该户型为01、02单元，内部布局成镜像对称，总体朝向南。从户型图可以直观看到，该户型会稍有“缺角”现象。
单元采用常见的竖厅设计，总体南向采光通风。厨房为“L”型布局，交标赠送市面上普遍的三件套等，带工作阳台。
三个卧室由北至南排列，其中两个次卧均为东向或西向，目测面积差不多，属于实用类型，布置儿童房、单人房较为宽裕。但须注意的是，其中北面的次卧门口正对公卫洗手台镜子。
△北次卧
△南次卧
主卧为带卫浴套房，带南向飘窗，同样属于偏紧凑类型卧室。
124㎡“3+1”房
该户型为4栋06、9栋03单元，南朝向，两单元内部布局呈镜像布局，是首批产品中最大面积户型。
厨房总体为“L”型，不带工作阳台，取而代之的是一处南向窗户。
单元为横厅设计，餐厅南向窗户通风采光，客厅则连景观阳台。该阳台同时连通主卧。
另外两个次卧和“+1”房面积大小不一，但均为北向，避免了西晒的问题。
△次卧
83㎡三房
该户型为10栋03单元，朝南。作为入门级别的户型，83㎡只能做成单卫浴紧凑三房。
总的来看，该单元采取横厅设计，但餐厅不连景观阳台，或须借助入户门前的前室通风。厨房不带工作阳台，而是依靠一处小窗户采光通风。
三个卧室都是比较紧凑实用的设计，同样地有一个次卧门正对公卫镜子。
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价格：或4万元/㎡左右
楼盘尚未正式开盘，价格待定，目前“吹风价”约为4万元/㎡。
以最小面积的83㎡户型为例，总价约332万元，三成首付不到100万元，部分相对不好的楼层或价格更低。
如果想要稍微舒适一点的三房，106㎡户型总价约424万元，三成首付128万元左右。
△项目销售中心
这个价格是否合理？参照周边在售的一手项目，保利罗兰国际4万元/㎡，大壮名城4.5万元/㎡，该楼盘4万元/㎡的“吹风价”似乎也是市场价。
不过，最终售价充满着不确定性，还须以实际开卖公布为准。
注意
就地段而言，项目所在科学城府板块近年来地铁、商业、医疗等配套的逐渐完善，越来越受到买家的青睐。
虽然项目自身也配套有多所学校，首批开售楼栋也是距离这些教育资源最近的，但在享受“学校就在家门口”便利的同时，学校操场日常产生的噪音也是不可忽视的问题。
△幼儿园效果图
另外，正如前面提到，项目距离地铁最近的楼栋（北区）约1公里，首批开售楼栋所在南区则是离地铁更远，最远约1.5公里，因此未来在使用地铁通勤之前须要预留好充足时间。
风评
价格有风险？
继广州首个地铁车辆段上盖项目品秀星图亮相之后，同为品秀系列的第二第三个项目星樾、星瀚都要来了。
与此前小π介绍的品秀星瀚带有片区“开荒”性质不同，本项目周边已有一定的发展基础，项目自身的配套可以说是锦上添花，在地段、配套、人气等方面都有相对的优势。
△项目周边环境
就目前而言，所在的科学城板块一手货量不算很多，项目入市后将能一定程度补充板块的“粮仓”。
另一方面，对于不少买家而言，买房置业看重的是其升值潜力，特别是前段时间附近的大壮名城4.5万元/㎡的较高价位开盘后，对区域楼价的提升也有小幅的带动作用。
不过，在目前楼市“稳”字为大前提，并且远期楼市政策并不明朗的情况下，黄埔区府、科学城上行的楼价存在着一定的下跌风险。
同时，项目周边优质“次新房”物业多且市场比较活跃，如最终开盘售价过高，买家在未来考虑转手的话可能较没有价格优势。
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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